现在走在郑州的大街小巷上都可以很容易看到商铺转让的门店。平时去超市也会发现，超市的客流量较往年下滑的比较明显。电器城工作的员工比客户都要多，比起5年前熙熙攘攘的场景，让人觉得不可思议。
5年前连锁卖场，百货疯狂扩展，有着一铺养三代的之称个体店铺也是遍地开花。他们都抱着对未来的美好憧憬，希望实体的店铺能够给自己让自己的生意蒸蒸日上，日进斗金。今天实体店铺发展生意如此冷清，让人感觉到非常疑惑，到底郑州实体零售怎么了？
商业店铺供给过剩
始于2010年的住宅限购，一路推高商铺售价，开发商看商铺有利润大量建商铺，郑州商铺供给大增，而目前实体经济下滑，商铺需求下滑，所以整体严重过剩。以2015年6月底统计的数计为例，郑州全市商业库存量为279万平，以前半年月均4万平方的销售去化速度，依然需要70个月的销售周期（这还不计算近半年又新增了大量商铺入世和商铺销售速度减缓的双重压力），其中二七区商业库存76.37万平，中原区商业库存44.06万平，金水区商业库存36.44万平，郑东新区商业库存9.26万平，高新区商业库存20.48万平，管城、经开、惠济商业库存都在5万平以下。
商铺租金疯狂上涨
2013年度的房价比年初涨了15%左右，那一年，大家都疯了，商铺售价上涨伴随租金上涨，住宅售价上涨伴随租金上涨，虽然租金变化要慢于售价变化，但由于从2009-2013郑州房价持续了5年无节制的上涨，比如东风路信息学院路交叉口商铺，租金从2009年100元/平方·月涨到2013年的210元/平方·月，这个时间段商铺房东睡觉都能笑醒。郑州商铺在2013年售价和出租价格均达到高峰，从2014年初商铺售价和出租价格均一路下滑，百脑汇二楼靠着麦当劳的地方，租金从2013年240元/平方（月目前已经降到100元/平方·月）。
这一波上涨对市场的伤害是致命的，而我们现在看到的大量街铺倒闭、商铺关门、写字楼空租等，这一轮上涨都是元凶，而这5年之中，房价涨了一倍，租金终于也滞后的到来，但却翻了两倍，紧接着2014年开始的持续经济下行和消费低迷，而租金的变化在2015年才姗姗来迟，2016年这个滞后的变化还在持续，租金下调还要继续，一直下调到合理的区间。
网络零售的冲击
据郑州市官方的测算，郑州网上购物的买卖比是3比1，也就是说，随着商贸向电子商务分流，郑州的商业是吃亏的，因为郑州是属于“卖出少，买入多”的城市，在电商里，郑州消费者买3块钱的东西，郑州经营者只卖了1块钱的东西——三分之二的生意都没抓住。而且，网络零售已占郑州市社会消费品零售额的16.4%。实体店显然受冲击很大。
品牌化升级淘汰
郑州“火锅店”“小龙虾店”闭店现象一波接着一波。郑州市东风路和文博东路交叉口附近众多餐饮店大规模闭店，让外界对实体店有了不同的猜想。库存高企，再加上闭店潮，让商铺成了“众矢之的”。
中国目前正处在从出口导向向内需导向转型、从低端传统制造业向高端制造业转型时期。在这样的市场环境下，商铺所容纳的业态、品牌也悄然发生着改变，盈利能力强、品牌档次高、有特色的商家，正在加速进入，而低端业态、品牌正在被租金的增长淘汰出局。
未来零售趋势
中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社等发布《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2016~2017）未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。事实上，受到网络冲击，加之实体商业店铺房租上升较快等因素，许多实体店早已运营困难。
实体门店怎样转型
现在商业实体店被电商“围攻”，最根本的原因不是电商太厉害，是实体店自己没做好。商业产品应该是自己采集、自己定制或者自己推广商品，掌握整个价值链，但是现在都是厂商的代表，扭曲了商业的本质美国日本等国的实体商业没有像中国这样衰败，他们做精细化的服务。今天9月份，胖东来新乡大胖购物中心开业，被人潮挤爆，就说明了实体零售要回归精细化管理，品牌化管理的道路。
实体门店承受着高昂的租金和沉重的人工成本，对门店的整体运营提出可更加高的要求。从品牌定位，品类和商品选择，价格定制，促销推广，会员管理，库存周转等等都要像电商一样的以数据为导向的运营，根据各项数据指标去选运营，而不是像以前一样粗放式的任凭顾客自然的消费。
很多老板习惯做传统生意时间运营套路，就靠简单的买进卖出吃差价去管理门店。没有数据分析，会员促销越是简单的积分，打折。没有更多的了接触点，受制于门店物理空间只能有限空间和时间段销售。
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